不動産投資初心者が失敗しないための利回りの考え方

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不動産投資における利回りとは、投資した金額に対して、年間どれほどのリターン(家賃収入)が見込めるかという目安のようなものです。

多くの不動産業者はこの利回りの数字を販売図面や広告に用いて、投資者の購買意欲を煽ります。

しかし、利回りの本質についてきちんと理解していないまま、利回りが高いことを理由に物件を選んでしまうと、かなりの確率で大失敗することになります。

大失敗ということはつまり、自らの資産が大きく減ってしまい、売るにも売れず、どうしようもなくなるということです。

不動産投資初心者が物件選びに失敗してしまう理由は無数にありますが、その最たる理由が利回りの数字で物件を選んでしまうことといっても過言ではありません。

今回は、不動産投資を始めようと思っている方に向けて、利回りの数字が意味することや、初心者にオススメできる不動産投資の始め方について書かせいただこうと思います。

利回りとは

不動産投資における利回りとは、不動産を購入した金額に対し、年間でどれだけ利益が生まれるかをパーセント(%)で表した数字です。

例えば、1000万円で購入した物件が、年間100万円の家賃収入を生み出す場合、その物件の利回りは10%となります。(年間賃料 ÷ 購入金額 × 100(%))

この計算によって求められる利回りのことを、表面利回り(グロス)といいます。不動産の情報サイトなどで目にする“利回り”は殆どが表面利回りです。

また、年間賃料から、管理にかかる経費などを引いた金額を元に求める利回りを実質利回り(ネット)といいます。

例えば、購入金額+初期費用1000万円で購入した物件が、年間100万円の家賃収入を生み出し、管理に30万円の経費がかかるとすると、その物件の実質利回りは7%となります。((年間賃料 – 運用経費) ÷ (購入金額 + 初期費用) × 100(%))

こうしてみると、「つまり、利回りが高ければ高いほど短期間で大きな収益をあげられそうだ」と考えがちですが、これは大きな間違いです。

利回りの注意点

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投資初心者が利回りで物件を選んでしまうことがなぜ危険なのか。詳しく解説していきます。

利回りがいい=賃料設定が不適切である

第一に、利回りがいいということはいかなる理由があれ、「物件の価格に対して家賃が高い」ということです。

相場より高い家賃が設定できるような物件はその分、他の物件より価値があるわけですから、買いたがる人もたくさんいるはずで、当然、物件の価格も高くなります。よって、利回りが高くなることはありません。

また、格安で買える物件は、本来の値段では買い手が見つからない、何かしらの問題を抱えているから安いのです。そういった物件に高い家賃を設定しても、長期にわたって人に住み続けてもらうことは難しいでしょう。家賃を下げるなどの手を打たなければならなくなり、結果として利回りは下がります。

一度物件を売却する立場、あるいは借りて住む人の立場に立って考えてみてください。少しでも高く売却したい、少しでも安い家賃で済みたいと考えるはずです。ですから、利回りがいい物件なんてものは、そう存在しないとシンプルに想像できますね。

利回りは満室時で計算されている

表面利回りと実質利回り、どちらの場合でも、計算に用いられる年間賃料というのは、家賃×12か月で求められます。

賃貸物件は当然、住む人が見つからない空室期間が存在します。その間家賃は発生しないため、計算上の利回りの数値よりも、収入は必ず低くなります。

地方の場合は物件が安いため数字としての利回りは高くなりますが、

空室期間を想定した年間賃料を用いる想定利回りという計算方法もありますが、初心者が正確な数値を想定することは不可能に近く、この場合もほとんどの確率で、想定より収入は少なくなります。

賃料が下がる場合がある

地方の物件、あるいは都心でも駅から徒歩10分以上の場合、想定していたような入居が付かないことが多く、その場合は賃料を下げるなどして、なんとか入居してもらわなければならなくてはなりません。

賃料が下がれば、当然、利回りは下がります。

実質利回りとは言っても、あくまで時価(購入時点での諸費用、賃料)で求められるものなのです。

ただし、都心で駅から徒歩10分以内の物件で、元の家賃設定が適切な場合、賃料は殆ど下げずに済みます。むしろ、インフレによって家賃が上がり、想定した利回り以上の利回りになることもあります。過去30年で日本全体で家賃相場は上昇しています。

不動産業者にとって都合がいい数字になっている場合がある

利回りは、購入者にとって直感的に家賃収入を想像しやすいため、「利回り〇〇%!!」など、物件の売り文句としてよく利用されます。

このような場合に表記されるのは殆どの場合、経費等を一切考慮していない表面利回りです。

また、実質利回りをきちんと表記している風に見立てて、実際は修繕費等が異常に安く見積もられていたり、税金を経費として含めていなかったりする場合もあります。

不動産業者は利回りを少しでも高く見せることで、購入希望者を増やそうとします。

利回りと実際の現金の動きとはまるで違う

不動産は基本的にローンを組んで購入します。仮にローン無しで買うことができたとしても、そのお金を頭金に使ってより高額な不動産を購入した方が、大きく稼ぐチャンスを得ることができますから、ローンを組めるのに組まない人は滅多にいません。

家賃収入から様々な経費が差し引かれますが、実質利回りに含まれるような経費以外にも、ローンの支払があるため、実際に手元に残る現金はより少なくなります。

不動産に限らずあらゆる投資において、資産と現金とが完全に一致することはありません。

不動産投資の場合、物件と土地という資産を得ると同時にローンという負債を負い、その返済をしながら地道に現金を増やしていきます。

空室のリスクがある家賃収入と、経費、税金、ローンの支払い等の支出などをすべて考慮した上で不動産を購入しなければ、資金繰りに悩まされる日々を送ることになってしまいます。

本当の意味で利回りがいい物件もないわけではない

ここまで散々、利回りをまるで無意味な数字であるかのように書きましたが、上記のような注意点を理解した上で参考にする場合は、きちんとした指標になります。

決して、本当の意味で利回りがいい物件というのも存在しないわけではないのです。

賃料が相場より高すぎる物件というのは空室率が高いため、本当の意味で利回りがいいとは言えません。つまり、利回りがいい物件とは、割安で買うことのできる物件です。

例えば売主が早く売りたがっている物件であれば、早く買い手を見つけるため割安の値付けで売りに出すことがあります。

また、売主や不動産業者が売却初心者だった場合、そもそも価値を見誤って売りにだされることもあるでしょう。

ただ、どちらの場合でも、不動産投資初心者には、本当にその物件が割安で利回りがいいのかどうかを即座に判断することはできません。

割安の物件はあっという間に買い付けされますから、その前に買ってやろうと無理に即決してしまうと、ただのギャンブルになる可能性が極めて高いです。

その他にも、現状の空室率が高い物件(汚い、故障、etc…)でも、修繕したりちょっとしたリフォームをしたりすることで空室率が下がり、結果利回りが良くなるという場合があります。問題を抱えた物件が割安で売られることは、そこまで珍しいことではありません。

しかし、不動産投資初心者に、「この物件はもっと空室率を下げられるはずだ」などと判断することはできませんから、利回りを求めてそういった物件に手を出すこともリスキーだといえます。

じゃあ、初心者はどうすればいいの?

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このように、不動産投資初心者にとって、利回りという数字は、判断ミスを招く可能性が高いものです。

では、利回りに惑わされず、着実に投資を成功させるにはどうすればいいか。答えは、高利率を求めすぎず、実直に資産を増やしつつ、知識を蓄えていくことです。

ハイリスク・ハイリターンとはよく言いますが、大きなお金を得るということは、必ず大きなリスクを負うことになります。

不動産投資においてはそれが顕著に表れます。うまい話はいくらでもありますが、そのほとんどすべては、知識のない初心者からお金を搾取するようなものばかりです。広告上の利回りの数字もまた、そういう性質を持ち合わせています。

不動産を持つことで銀行の融資を受けやすくなったり、ある程度の節税効果があったりと、不動産投資には現金としての収入以外にも様々なメリットがあります。

高い利回りだけを求めるのではなく、利回りの低い(=リスクの低い)物件を所有することで、不動産投資をはじめ、税務、キャッシュフローなどお金に関するあらゆる知識を、無理せず、経験として身に付け、着実に利益をあげることもできます。

例えば東京都心の新築ワンルームマンションは利回りこそ低いものの、空室率は圧倒的に低くく、不動産の価値も下がりにくく、かつ、買い手も見つかりやすいため、初めて所有する投資用不動産としては最も安定して運用することができます。

目先の利益に捕らわれず、地道に実力を身に付ける。それが不動産投資で明るい未来を拓く最良のルートです。

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